Le diagnostic électrique obligatoire en vente & location
Il est obligatoire de vérifier l’état général de son installation électrique, avant de vendre ou louer un logement, en particulier si l’installation électrique du bâtiment a été réalisée il y a plus de 15 ans. Cette procédure est obligatoire lors d’une vente depuis Janvier 2009. Elle est entrée en vigueur à la suite du constat des conséquences ravageurs pouvant être causés par une installation électrique déficiente. Depuis le 1er juillet 2017, ce diagnostic est également obligatoire pour la location d’un logement construit avant le 1er janvier 1975. Le but de ce diagnostic est donc d’indiquer aux futurs propriétaires ou locataires d’un bien immobilier, de la conformité et de l’état de l’installation électrique de l’appartement ou de la maison qu’il projette d’acheter ou d’occuper. Cette mission ne peut pas être réalisée par n’importe qui. En effet, le diagnostic électrique d’un logement doit uniquement être accompli par un diagnostiqueur immobilier possédant une certification nationale.
Objectif du diagnostic électrique
Le diagnostic électrique a été spécialement conçu pour assurer la sécurité électrique des habitants et les intérêts des futurs occupants d’un logement.
La sécurité électrique des habitants d’un logement : Dans la plupart des cas, les incendies domestiques sont causés par un branchement électrique défaillant ou vétuste. Le plus inquiétant est le fait que ces accidents domestiques d’origine électrique surviennent souvent durant la nuit et sont particulièrement mortels.
Il est important de préciser que le diagnostic électrique ne sert pas à mettre aux normes en vigueur une ancienne installation électrique. Il a plutôt pour but de vérifier le niveau de sécurité d’une installation électrique déjà existante. Il permet aussi de s’assurer que les branchements ne présentent aucun danger d’électrocution, d’électrisation ou de risque d’incendie. En réalisant ce diagnostic électrique, le vendeur n’aura pas nécessairement besoin de réaliser des travaux de réparation, sauf si le risque a été prouvé. Si tel est le cas, le propriétaire devra intervenir pour faire isoler le circuit électrique défaillant, en partie, ou en intégralité. Il agira le plus rapidement possible afin d’éliminer efficacement le danger imminent. Une fois que l’absence de danger au niveau de l’installation est vérifiée par le spécialiste, la transmission du logement à son nouvel occupant pourra enfin être effectuée.
Obligation et normes XP C 16-600
L’obligation de procurer un diagnostic électricité s’applique lorsqu’un bien immobilier destiné à être utilisé en guise d’habitation est mis en vente ou loué, et que :
- L’intégralité, ou une partie de son installation électrique a été réalisée il y a plus de 15 ans.
- L’intégralité ou une section de son installation électrique n’a pas pu être mise aux normes actuelles depuis plus de 15 ans.
- Le logement a fait l’objet d’un permis de construire accordé avant le 1er janvier 1975. Pour les autres logements, cette obligation n’entrera en vigueur qu’à partir du 1er janvier 2018.
La tâche d’exécuter le diagnostic et de remettre le compte rendu aux acheteurs revient, soit au propriétaire du bien immobilier, soit à son mandataire désigné. Il peut donc s’agir d’un notaire ou même d’une agence immobilière.
Comment se déroule le diagnostic électrique ?
Le diagnostic électricité, qui décrit l’état de l’installation d’électricité d’intérieur, porte sur l’intégralité de l’installation électrique de la maison et de ses dépendances. Il doit lister :
- L’équipement électrique inapproprié à l’usage ou montrant des risques de coudoiement direct avec des dispositifs sous tension.
- Les conducteurs qui ne sont pas correctement protégés mécaniquement.
Cela implique donc l’état visuel et dépourvu de démontage, de l’appareillage de distribution électrique (fils, disjoncteurs, conjoncteurs, interrupteurs, prises, etc.) à partir du compteur individuel, jusqu’aux différentes bornes de raccordement des dispositifs. Sur la photo ci-contre, une prise mal fixée représente un danger immédiat, défaut qui devra impérativement être corrigé. Le diagnostic englobe le contrôle du bon fonctionnement des appareils de coupure automatique (notamment les disjoncteurs différentiels), mais aussi la vérification du respect des différents volumes de sécurité électrique à l’intérieur de chaque salle dotée d’un point d’eau. Il peut s’agir de la salle d’eau ou salle de bain, de la cuisine, etc.).
Quelles sont les normes et les certifications ?
Un diagnostic électrique valide pourra uniquement être réalisé par un opérateur certifié. Cela peut être un opérateur conformément certifié et mandaté par le diagnostiqueur immobilier ou par le fournisseur d’énergie. Il est à noter que le diagnostiqueur doit lui-même posséder un certificat national agréé par le Comité Français d’Accréditation ou COFRAC. La mise en œuvre du diagnostic répond parfaitement à la norme XP C 16-600 et garantit la mise en sécurité électrique du logement.
Sanction à défaut de diagnostic électrique
L’absence d’accomplissement du diagnostic électrique, qui est imposé par le comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (CONSUEL), peut générer de lourdes conséquences. En effet, cela engage la responsabilité aussi bien civile que pénale du responsable désigné pour son exécution. Ce responsable peut être le mandataire qui s’occupe de vendre ou de louer le logement ou bien le propriétaire lui-même. Il est aussi important de noter que le défaut de fourniture du diagnostic électricité au moment où le bien immobilier est vendu, fera immédiatement perdre la garantie de vice caché du bâtiment à son vendeur. Dans tous les cas, en l’absence de diagnostic, cas, 3 choix s’offrent à l’acheteur ou au locataire :
- Il a tout à fait le droit de demander une annulation de la transaction ou du bail, sans avoir à subir une pénalité, s’il découvre que la mise en sécurité électrique n’a pas été réalisée.
- Il a la possibilité de demander une réduction du montant qu’il doit payer lors d’une vente.
- Il peut aussi imposer au propriétaire de réaliser la mise en sécurité électrique et les divers travaux de réparation au niveau de l’installation électrique, sans oublier de mettre celle-ci aux normes en vigueur.
Durée de validité
L’expertise à la suite d’un diagnostic électrique aura une durée de validité de 3 ans dans le cadre d’une vente, à partir du jour de sa réalisation. De ce fait, un acheteur de bien immobilier en 2017 aura tout à fait le droit de présenter le même document prouvant la mise en sécurité électrique, obtenu avec l’ancien propriétaire du logement, si l’envie lui prend de revendre son bien immobilier en 2018 ou l’année suivante. Pour la mise en location, le diagnostic a une durée de validité de 6 ans.
Tarifs par un professionnel
En ce qui concerne un appartement classique situé sur une surface moyenne, le tarif d’un diagnostic d’électricité réalisé par un diagnostiqueur ayant obtenu un certificat après sa formation est généralement compris entre 60 et 150 euros. Il est toutefois possible que ce tarif soit majoré, notamment pour les maisons individuelles caractérisées par des dispositions complexes (dépendances, combles aménagés, etc.). Cela peut aussi arriver dans le cas des grandes surfaces. S’il arrive parfois que le coût du déplacement soit inclus dans ce prix, il s’agit, dans la plupart des cas, d’un déplacement intra-muros urbain. De plus, le coût du déplacement peut aussi être majoré, s’il s’agit d’un bien excentré.
Quelques astuces et conseils
Il est plus intéressant de négocier le tarif du déplacement et du diagnostic en faisant effectuer l’ensemble de diagnostics obligatoires (surface, risques naturels, amiante, performance énergétique, gaz…) par un seul diagnostiqueur immobilier et en une seule fois.
Avant même que vous n’envisagiez de réaliser le diagnostic électrique de votre logement, n’hésitez pas à prendre le temps de contrôler l’état de vos dispositifs électriques. Cela inclut les interrupteurs, les prises, ou encore le disjoncteur différentiel. Faites intervenir un spécialiste ayant bénéficié d’une formation complète pour les réparations, afin de garantir la sécurité électrique de vos installations. En effectuant les vérifications et les réparations avant la réalisation du diagnostic immobilier, vous éviterez les remarques négatives qui pourraient être inscrites sur le compte-rendu.
Acorus propose, pour les particuliers comme les professionnels, des prestations de révision des logements qui assurent aux propriétaires de ne pas avoir à repasser par une contre-visite.
Note pour les acheteurs ou les futurs locataires : N’oubliez pas de solliciter une copie du diagnostic électrique pour pouvoir la fournir à votre prochain fournisseur d’énergie, et ce, avant même d’emménager dans le bâtiment. En effet, un diagnostic affichant un défaut important n’autorise pas aux distributeurs de lier votre maison au réseau.
Note pour les vendeurs ou les bailleurs :
Il est préférable de ne pas fournir aux acheteurs potentiels un diagnostic rempli de remarques négatives. Afin de contourner ce problème, il est recommandé de proposer au diagnostiqueur immobilier, dès le début, d’envisager une contre-visite. Cela peut s’avérer très utile s’il y a des problèmes à résoudre entre ses deux visites.
Pour en savoir plus : le décret n°2016-1105 entré en vigueur au 1er juillet 2017 qui a généralisé l’obligation des diagnostics électriques
