Tout ce qu’il faut savoir sur les travaux de copropriété
Il n’est pas toujours simple de planifier au mieux les travaux de copropriété. Qui doit payer ? Quels artisans faire intervenir ? Comment les choisir ? Existe-t-il une différence entre travaux sur partie privative et commune ? Autant de questions qui peuvent amener l’assemblée des copropriétaires à tergiverser longtemps. Pour éviter cela, voici les règles à respecter pour que les travaux se passent au mieux.
Effectuer des travaux sur parties privatives
Les parties privatives constituent l’espace dans lequel vit le copropriétaire ainsi que toutes les dépendances du logement tel que les parkings, caves, garages… Il existe différents types de travaux réalisables en parties privatives, entre autres la création ou destruction de cloison, le changement d’usage des pièces, la création de mezzanine, la mise aux normes des installations électriques. Il n’est pas nécessaire, dans ces cas, d’obtenir l’accord en assemblée générale des copropriétaires. Toutefois, les travaux ne doivent pas altérer :
- le caractère de l’immeuble
- son aspect intérieur et extérieur
- son standing
- l’implantation générale : par exemple il est impossible pour un copropriétaire de construire un étage supplémentaire sans l’autorisation de l’assemblée générale
- les locaux utilisés par tous comme les escaliers
- l’usage des locaux : par exemple il est impossible d’agrandir son garage si celui-ci empiète sur celui du voisin
L’usage de la copropriété doit aussi être en tout point respecté. Ainsi, si vous désirez aménager les combles pour en faire une chambre dans une copropriété à usage d’habitation, cela ne pose pas de problème. En revanche, si vous avez pour projet de créer un bureau pour recevoir vos clients, il faudra demander au préalable l’autorisation puisque le local ne sera plus utilisé comme lieu d’habitation.
Pour s’assurer de ne pas entreprendre des travaux interdits, il est indispensable de vérifier les clauses du règlement de copropriété. Ainsi, vous saurez précisément quels travaux entreprendre sans risque. En effet, des ouvrages non autorisés par le règlement de la copropriété peuvent être contestés et il vous sera demandé suite à cela de remettre en état l’espace transformé à vos frais.
Les travaux de copropriété sur parties communes et la façade
Ici, pas de doute, il est impératif de faire la demande à l’assemblée. Vous souhaitez percer une fenêtre dans les combles que vous venez d’aménager en chambre ? Vous désirez une lucarne de toit ? Vous avez pour projet de casser un mur porteur ? Tout cela doit être validé au préalable. Les parties communes concernent :
- la façade
- le toi
- les plafonds
- les sols
- les différents murs porteurs
- les canalisations
- une pose de conduit de cheminée ou de VMC
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Ravalement de façade, travaux en partie commune, travaux en partie privative, maintenance de chaudière, d’ascenseur, nos équipes à votre disposition.
De même, des travaux de copropriété sur des parties désignées comme communes, telles que les terrasses et balcons qui font en effet patrie de la façade, doivent être soumis à l’acceptation de l’ensemble des copropriétaires.
Certains travaux sur parties communes peuvent aussi être envisagés sans vote de l’assemblée. Il s’agit des différents travaux d’entretien dont le coût est faible, par exemple un changement de serrure sur la porte d’accès du local à poubelle. Les travaux urgents liés à la sauvegarde de l’immeuble peuvent aussi être entamés avant la réunion des copropriétaires. Toutefois, ils devront être validés a posteriori.
Comment faire une demande d’autorisation pour des travaux de copropriété ?
Vous avez un projet et il s’agit de travaux sur parties privatives ne nécessitant pas l’accord des autres copropriétaires ? Vous devez de votre propre initiative prendre contact avec les artisans qui vont intervenir et mettre en place le chantier. Pour éviter tout désagrément et conserver de bonnes relations avec vos voisins, n’oubliez pas de signaler les dates de début et fin du chantier, et de demander aux intervenants de ne pas salir ni abîmer les parties communes.
Pour des travaux sur parties communes, et les travaux sur partie privative nécessitant un accord, les démarches sont plus complexes.
Il vous faut l’accord des autres copropriétaires. Pour cela, vous devez de manière générale exposer lors de la prochaine assemblée générale de copropriété votre projet. Celle-ci pourra accepter les travaux, les refuser ou encore les soumettre à certaines conditions comme l’intervention d’un architecte ou d’un bureau d’étude. Pour que votre projet soit étudié en assemblée, vous devez envoyer un courrier recommandé avec avis de réception au syndic de copropriété . La lettre doit contenir en détail la nature des travaux et les différentes pièces justificatives : plans, devis…
Vous pouvez envoyer votre courrier à tout moment. Toutefois, si l’assemblée annuelle n’a lieu que dans plusieurs mois, vous pouvez demander à votre assemblée générale une session extraordinaire. Pour cela, vous devez rassembler un quart des voix des copropriétaires et expédier au syndic une lettre recommandée avec avis de réception demandant la tenue de cette réunion pour étudier votre projet.
Pour valider les travaux, vous devez avoir obtenu une majorité de voix, selon les articles 65-557, 10.7.1965 de l’art. 25 loi 10 juillet 1965 : 501/1000. Si celle-ci n’est pas atteinte, un autre vote pourra avoir lieu. Ce jusqu’à ce que l’acceptation ou le refus soit clairement voté.
Si vous avez entamé les travaux avant que votre demande ne passe devant l’assemblée, celle-ci peut ratifier a posteriori votre projet ou le refuser, ce qui vous obligera à cesser le chantier et démolir les aménagements irréguliers.
Dans le cas d’un refus, vous pouvez demander une autorisation au Tribunal de Grande Instance du lieu de copropriété. Il décidera si le refus de l’assemblée est abusif ou justifié et éventuellement autoriser le début de vos travaux.
Pour les travaux sur parties communes, l’ordre du jour est mis en délibération automatiquement lors des assemblées générales – régulières ou extraordinaires. Le syndic doit prévenir les propriétaires par affichage ou courrier individuel. Une fois les travaux acceptés, le syndic pourra vous demander le versement d’une provision pour débuter les travaux. Celle-ci ne pourra excéder plus du tiers de la somme totale inscrite sur le devis. C’est également au syndic de choisir les artisans et de signer les contrats. Pour cela, il mettra en concurrence les différentes entreprises et étudiera les différents devis. Il devra par ailleurs verser un acompte et surveiller l’avancée du chantier. Une fois les travaux terminés, c’est aussi lui qui devra – si besoin – émettre les réserves et constater la fin du chantier.
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Ce que dit la loi
Pour les travaux en copropriété, plusieurs possibilités se présentent :
La majorité simple
Requise pour les chantiers liés à l’entretien des parties communes, au maintien en bon état des espaces, à la prévention des risques sanitaires et de sécurité, ainsi que les travaux liés à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite et handicapées, sans oublier les travaux imposés par la loi. Article 24 loi 10 juillet 1965.
La majorité absolue
Nécessaire pour les chantiers liés aux travaux d’économie d’énergie, le vote doit être à l’unanimité. Article 25 loi 10 juillet 1965
En voici quelques exemples :
- isolation
- nouvelle chaudière
- pose de canalisations pour une remise en conformité
- installation de compteurs individuels d’eau froide
- modification des installations électriques visant la recharge des véhicules
- amélioration ou transformation de la copropriété (pose d’un ascenseur, nouvelles boites aux lettres)
D’autres travaux de copropriété sont soumis à la majorité absolue :
- suppression de vide-ordures
- installation d’antennes collectives numériques, fibres, câbles
- acceptation de travaux d’un copropriétaire sur les parties communes
Double majorité
Aussi appelé ⅔ des tantièmes, elle est valable pour les travaux de surélévation ou de nouveaux modules. Article 26 loi 10 juillet 1965.
Les autres formalités administratives
Selon le type de travaux de copropriété envisagé, il peut aussi s’avérer obligatoire de déposer un dossier en mairie. Il peut s’agir d’une simple déclaration ou d’un permis de construire.
La déclaration est nécessaire pour :
- La création d’une piscine ou d’une construction de moins de 20m² (véranda)
- Le ravalement de façade
Le permis de construire est demandé pour :
- Une construction de plus de 20 m²
- Une modification de l’aspect extérieur comprenant par exemple une surélévation
Attention la souscription à une assurance dommage-ouvrage peut être obligatoire.
La loi impose à l’assemblée de prévenir les copropriétaires au moins 8 jours avant les débuts des travaux de copropriété si ceux-ci demandent l’accès aux parties privatives. De même, en cas de préjudices comme une diminution de la valeur du bien, dégradations, troubles de jouissance importants et autres, l’ article 9 loi 10 juillet 1965, prévoit une indemnisation versée par l’ensemble des copropriétaires selon leur participation aux travaux.
Si un copropriétaire refuse de payer sa part des travaux de copropriété pour la conservation d’un immeuble en péril, il pourra être présenté en justice par les autres propriétaires (Cass. civ. 3., 7 septembre 2017, n° 16-18.777). Si vous avez effectué des travaux litigieux et sans accord de l’assemblée, celle-ci peut réclamer réparation sur une période de 10 ans ou 30 ans, s’il s’agit d’une appropriation de parties communes (loi le 65-557, 10.7.65, art 42).
Enfin, si les travaux de copropriété ont été approuvés par l’assemblée générale, les copropriétaires récalcitrants ne peuvent pas empêcher leur exécution. Si vous étiez absent ou aviez voté contre lors de l’assemblée, vous avez deux mois pour contester la décision en saisissant le Tribunal de Grande Instance (article 42 de la loi).
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