Transformer un local commercial en habitation : ce qu’il faut savoir
Transformer un local commercial en habitation est une pratique qui connaît un engouement sans précédent. Cependant, pour que ce projet se concrétise sans mauvaise surprise à l’issue, il convient d’en connaître précisément les enjeux ainsi que les conséquences puisque ce changement de statut a des répercussions en termes de réglementation, de copropriété, d’urbanisme et, bien sûr, de fiscalité. Voici un petit tour d’horizon de ce qu’il faut connaître avant de se lancer dans une telle entreprise.
Qu’est-ce qu’un local commercial ?
Aux yeux de la loi, un local commercial est un local au sein duquel une activité commerciale est exercée ou un fonds de commerce y est en exploitation. Nous entendons par le terme « activité commerciale » l’achat ou la revente de biens ou services à but commercial par une personne physique ou entreprise. Le propre de cette activité est d’accueillir les clients dans le local.
Comment transformer un local professionnel en habitation ?
Dans le cadre de la transformation d’un local professionnel en logement, certains cas particuliers sont à bien connaître avant de se lancer dans la concrétisation de son projet. C’est notamment le cas des locaux commerciaux qui sont situés au sein d’un immeuble en copropriété. Dans ce cas, l’acquéreur devra se conformer aux règles particulières régissant la copropriété. Le réflexe à avoir en premier lieu est de prendre connaissance du règlement régissant cette dernière afin de vérifier qu’aucune clause n’interdit la transformation de l’un de ses locaux. Toutefois, elle est rarement évoquée dans le règlement. En l’absence de cette clause, rien n’empêche le propriétaire d’un lot de modifier l’usage et la dénomination du règlement et ce, même dans le cas où le local en question est désigné comme commerce. Cependant, des restrictions existent dès lors que cette transformation a une incidence sur la destination du bâtiment ou si ce projet entraîne des préjudices chez un ou plusieurs autres copropriétaires.
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Un autre cas particulier est à connaître : si l’ensemble de l’immeuble a un usage commercial, l’autorisation de l’assemblée générale sera préalablement obligatoire pour toute transformation de l’un de ses locaux en logement. La transformation d’un local commercial en logement implique nécessairement la réalisation de travaux. Ces derniers seront également conditionnés par l’accord de l’assemblée générale si jamais ils impliquent une modification des parties communes ou de l’apparence du bâtiment.
Convertir un local commercial en habitation possède également une incidence sur la composition du lot et tout particulièrement dans la mesure des tantièmes. Pour le calcul de ces derniers, l’intervention d’un géomètre sera indispensable. Là aussi, toute modification sera dépendante de la décision prise par l’assemblée générale. De même, la transformation peut occasionner une nouvelle répartition des charges de l’immeuble et des différents services à la disposition des occupants des lieux (l’ascenseur par exemple). Comme précédemment, seule l’AG pourra valider la modification souhaitée.
Dernière précaution à prendre au niveau réglementaire pour transformer un local commercial en habitation, toutes les évolutions apportées au règlement de copropriété à ce sujet devront impérativement faire l’objet d’une publication au fichier immobilier.
Que dispose la loi ?
Pour éviter les mauvaises surprises, l’acquéreur devra scrupuleusement se conformer aux règles d’urbanisme encadrant ce type de transformation. Il convient donc de bien connaître celles de la ville où se trouve le local et de savoir quelles sont les différentes autorisations administratives à obtenir pour entamer les premiers travaux. Le plan local d’urbanisme (PLU), disponible dans toutes les mairies, est une précieuse mine d’informations pour connaître toutes les destinations qui peuvent être envisagées pour un local. Bien évidemment, la possibilité de modifier un local commercial en logement doit figurer dans le PLU. A titre d’illustration, une commune souhaitant maintenir un commerce de proximité en centre-ville s’oppose à tout changement de nature du local commercial en question.
Une autre question doit animer la démarche de l’acquéreur : celle du changement de destination du local. Comme le dispose la loi, toute évolution de destination de local est soumise préalablement à une demande d’autorisation d’urbanisme. Elle peut se matérialiser soit par une demande de permis de construire soit par une simple déclaration préalable. Cette dernière sera suffisante dans le cas où la transformation n’implique pas de modifications des structures porteuses, n’entraîne pas une création de surface de plancher supplémentaire de plus de 5 mètres carrés et l’immeuble en question ne soit pas classé comme « monument historique ». Si une seule ou plusieurs de ces conditions ne sont pas réunies, alors l’acquéreur n’aura pas d’autres choix que de déposer un permis de construire.
En plus des règles d’urbanisme, la transformation du local doit impérativement respecter celles relatives à l’habitabilité et à la construction. Parmi les obligations auxquelles l’acquéreur devra impérativement se soumettre figure l’interdiction formelle de diviser un local commercial en plusieurs logements si celui-ci a une superficie inférieure à 14 mètres carrés, si le local ne dispose pas d’un système d’évacuation des eaux usées ou s’il n’a pas d’accès à l’électricité. Dans le cas où le local transformé en habitation a vocation à être loué, sa surface habitable devra être supérieure ou égale à 9 mètres carrés et disposer d’une hauteur minimale de 2.20 mètres.
Un dernier élément et non des moindres à prendre en compte lors de la modification d’un local commercial en logement est l’impact de ce projet sur ses futurs impôts. En effet, le changement de statut du local va entraîner l’évolution de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. La taxe foncière est évaluée en tenant compte du nombre de mètres carrés ainsi que des indices de pondération différents selon la catégorisation du bien. Le propriétaire du bien doit impérativement réaliser une déclaration des modifications opérées, notamment en ce qui concerne l’affectation du local et il dispose pour cela d’un délai de 90 jours suivant la réalisation des travaux pour transmettre l’imprimé correspondant aux services des impôts fonciers auxquels il est rattaché. C’est à partir des informations transmises que la taxe foncière associée au local transformé pourra être calculée. Quant à la taxe d’habitation, le propriétaire doit s’attendre à un changement radical puisque celle-ci n’est initialement pas exigée pour les locaux à but commercial. De fait, il faudra s’acquitter d’une nouvelle taxe dont le montant sera calculé en fonction de la valeur locative du bien.
Si cette transformation génère deux nouvelles taxes à payer, elle fait toutefois disparaître le paiement de la contribution économique et territoriale (CFT) que doit régler normalement tout propriétaire d’un local à fin commerciale.
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Les travaux à envisager
Le propriétaire d’un local destiné à être transformé en habitation devra toujours garder en tête que les travaux qu’il envisage de réaliser devront être conformes aux normes et aux réglementations en vigueur. Qu’il s’agisse de travaux d’électricité, de l’accès à l’eau potable, de l’évacuation des eaux usées, chacun de ces domaines est soumis à des obligations légales très précises. Deux cas de figure se présenteront selon la transformation du local en habitation, qui requiert des travaux sur structures porteuses, des façades de bâtiments ou aucun travail de ce type.
Dans le premier cas, le propriétaire aura l’obligation de déposer un permis de construire et il reviendra à l’administration de statuer en fonction du PLU de la commune de rattachement. Dans l’hypothèse où, malgré l’interdiction, le propriétaire a tout de même réalisé les travaux qu’il souhaitait, ce dernier s’exposera à de lourdes sanctions équivalentes à celles appliquées pour toute construction sans permis.
Lorsque le changement de destination ne nécessite pas de travaux sur les structures et les façades du bâtiment, le propriétaire devra toutefois veiller à ce que les changements qu’il s’apprête à réaliser sont bien conformes aux prescriptions du Code de l’urbanisme. Il ne sera pas pour autant dispensé d’émettre une déclaration préalable. Transformer un local commercial en habitation s’avère donc plus complexe qu’il n’y paraît et avant de se lancer tête baissée dans ce projet, il est plus sage de se renseigner sur les dispositions légales qui s’appliqueront pour ne pas être pris au dépourvu.
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